Se atisba un cambio de tendencia en el precio de la vivienda

¿Hasta cuándo seguirán bajando los precios de la vivienda? ¿Están a punto de tocar fondo? Son muchos los ilusos que imaginan un escenario en el cual los precios dejen de caer y poco a poco comiencen a recuperarse. Es más fácil pensar en unas vacaciones con Alicia en su país de las maravillas que en una recuperación del mercado inmobiliario. Se atisba un cambio de tendencia en el precio: la velocidad de caída...tiende a aumentar

Esta semana, sin ir más lejos, he escuchado a una asociación de constructores una majadería de primer nivel: que corremos el riesgo de generar una nueva burbuja si no comenzamos ya a construir. ¡Qué más les gustaría a ellos! Pero, ni con esas van a conseguir que la gente se lance a comprar pisos en España. Ni siquiera con el cuento del lobo que no se tragan ni los niños de primaria.

Los precios bajan y lejos de cambiar, es una tendencia que se acelera. El portal inmobiliario idealista.com registró el mes pasado 22.772 bajadas de precios en inmuebles de segunda mano ¡un 80% más que en el mismo mes de 2010! Y un 15% superior al de septiembre. Pero ni con esas se estimulan las ventas. Dicen los expertos que algunos propietarios tienen miedo a no vender su piso una vez en enero se acaben las desgravaciones por compra de vivienda. Francamente, a mi eso del fin de las desgravaciones, si tuviera que vender mi piso, es lo último que me importaría.

Según idealista.com la caída de precios interanual roza ya el 8%. La rebaja es ya de 4.150 millones de euros a lo largo de este año. Pero ni con esas. Se venden menos casas que coches…que ya es decir.

Lógicamente la risa va por barrios. En las principales capitales, en las mejores zonas, se vende. Eso si; por esas zonas se dejan ver compradores con el cuchillo entre los dientes. Navegan por Internet, localizan viviendas significativas, atractivas…sondean al comprador…tasan la casa…y ponen sobre la mesa ofertas que en la mayor parte de los casos provocan risa y en el resto indignación. Pero en alguna ocasión suena la flauta y se consigue un chollo (o lo que por lo menos ahora se puede entender como chollo, que habrá que ver dentro de unos años)
En el otro extremo tenemos decenas de miles de casas construidas a medio camino entre la ciénaga de Shrek y las favelas de Río de Janeiro. Casas que no se venderían ni regaladas en pedregales de Murcia que iban a ser verdes campos de Golf, Seseñas varios repartidos a 100 kilómetros de distancia de la nada, etc.

Pero la fiesta solo acaba de comenzar. Apenas tenemos cuatro colgados en medio de la pista de baile calentando el hielo del cubata. En la puerta de la disco, haciéndose los locos, como que no quieren entrar, tenemos a los bancos y cajas españolas. Cuando se decidan a entrar, la pista de baile va a parece la mezquita de La Meca en temporada alta.

Cuando los bancos necesiten imperiosamente el líquido elemento financiero, podrán en el mercado decenas de miles de pisos que tienen en sus activos. Pero sobre todo, cuando los cientos de miles de millones que tienen en suelo les obliguen a ponerse el mono de promotor inmobiliario y a edificar –y vender- pisos como churros, los precios volverán a experimentar otra vuelta de tuerca con una llave del trece. Eso si, en este país no venderá un piso ni el tato…si no eres un banco.

Nadie compra un piso en este país por tres motivos: los precios siguen cayendo y son más de un millón los pisos disponibles; las entidades financieras no tienen dinero para hipotecas..que no sean para sus pisos, claro está; y el esfuerzo económico que se necesita para acceder a una vivienda empeorara. El porcentaje de la renta bruta disponible anual que tienen que destinar los compradores al pago de la hipoteca subió en septiembre, tras dos años seguidos de caídas. El cambio de tendencia se produce tanto en términos absolutos como netos –descontadas las deducciones fiscales–, según los últimos datos oficiales, recién publicados en la web del Banco de España. Una familia media destina ahora un 33,2% de sus ingresos brutos a pagar las cuotas del préstamo hipotecario con el que financia la adquisición de su casa.

No hemos de olvidar que el alza del euribor, de la mano de la posible elevación de los tipos de interés y la desaparición para la mayoría de nuevos compradores de la ayuda fiscal, elevará este porcentaje. Además, los expertos (y la banca) aconsejan no destinar más de un 33% de los recursos familiares al pago de un piso (pero con los cambios inminentes el esfuerzo neto va a subir de golpe más de 6 puntos porcentuales).

Y no hemos de olvidar que tenemos una tasa de paro del 20%, más de un millón de hogares en los que no trabaja nadie y lo que es peor, unas perspectivas como para echarse a llorar: esa tasa de desempleo tardará años en reducirse.
Muchos piensan que el precio de mercado es el precio medio del metro cuadrado que vemos en los periódicos o en los portales de Internet. En mi zona, 4.000€ metro cuadrado; por 150 metros, el precio “de mercado” es de 600.000€. Pero el precio no lo determina en este caso la oferta sino la demanda. En un país con los sueldos congelados y en algunos casos a la baja, si adecuamos el precio a los salarios de las personas nos damos cuenta que en muchos casos sería necesaria una rebaja del 50% sobre esos precios para que las personas puedan comprarse esa casa (ya que los bancos no creo vuelvan a dar más del 80% del precio…ni superen sus cuotas más del 30% del poder adquisitivo del comprador.

Llevamos 3 años de caída de precios, ¿hasta cuándo?, dicen algunos esperando un cambio de tendencia; como si 3 años fueran una eternidad. No olvidemos que en Japón llevan cayendo los precios de la vivienda 20 años.

El fundador de idealista.com dice que en España ha habido en los últimos años dos mantras: 'el precio de la vivienda no puede bajar' y 'alquilar es tirar el dinero'. En estos momentos el primero se demostrado completamente falso, y el segundo también lo es. Hay gente que compró su casa hace diez años y está perdiendo ya mucho dinero….aunque lo sabe.

Una vivienda que costó 400.000€ hace diez años llegó a tener un precio de 600.000€ hace cuatro años. Si tenemos en cuenta los intereses que se han pagado en esos 10 años por el crédito hipotecario el precio pagado hasta la fecha es de 460.000€ y si hoy realmente el propietario quiere venderla, tendría que hacerlo por un precio inferior a los 500.000€, confiar en la aparición de un comprador con poder adquisitivo y, eso si, tener alguna característica que hace de esa vivienda algo único: su luminosidad, espacios abiertos, superficie, terrazas, orientación….¡lo que sea pero único! Como existan en la zona decenas de viviendas similares y no existan elementos que enamoren al comprador, éste sacará el cuchillo y se llevará alguna que seguro baja de esa cifra.

Y lo peor no es eso. Lo peor es que dentro de un año…la casa valdrá menos…pero el coste real (sumando los intereses de otro año) habrá subido. Y quien sabe lo que pasará con los tipos de interés dentro de unos años: ahora están en mínimos históricos, peor el día que cambien las tornas…Si fueran empresas, cientos de miles de españoles estarían en quiebra: deben al banco más de lo que tienen; el pasivo supera al valor de su activo.

Nos quedan muchos años (creo que al menos una década) de lentas y graduales bajadas antes de poder decir que el precio medio de la vivienda en España "ha tocado suelo". El tamaño de la burbuja española es de tal magnitud que no se absorbe en 5 años.